दुबई में किराएदार बनाम मकान मालिक: रखरखाव की चुनौती

दुबई में प्रॉपर्टी किराए पर लेने के समय रखरखाव की जिम्मेदारी किसकी?

दुबई में रहने और काम करने वालों के लिए, प्रॉपर्टी किराए पर लेने से जुड़ा एक सामान्य सवाल है कि रखरखाव का काम किसकी जिम्मेदारी होती है: किराएदार की या मकान मालिक की? हालांकि, यह कानूनी दृष्टिकोण से स्पष्ट है, वास्तविकता में अक्सर यह गलतफहमियों और विवादों का कारण बनता है, खासकर जब किराये के अनुबंध में साफ तौर पर रखरखाव की जिम्मेदारियों का नियमन नहीं होता। आइए देखते हैं कि वर्तमान दुबई के कानून में इसके बारे में क्या कहा गया है और व्यवहार में कैसे आगे बढ़ा जाए।

सम्बन्धित कानून: कानून संख्या २६/२००७

दुबई के अमीरात में, मकान मालिक और किराएदार के बीच के रिश्ते को कानून संख्या २६/२००७ द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जो बताता है कि सामान्यतः, मालिक प्रॉपर्टी के रखरखाव के लिए जिम्मेदार होता है। यह दायित्व विशेष रूप से गड़बड़ी, क्षति, और अनियमितताओं को संदर्भित करता है जो किराएदार को प्रॉपर्टी के इरादे के अनुसार उपयोग करने से रोकते हैं।

कानून के अनुच्छेद १६ में कहा गया है:

"एक वैकल्पिक समझौते की अनुपस्थिति में, मकान मालिक प्रॉपर्टी का रखरखाव करने और किसी भी दोष को ठीक करने के लिए जिम्मेदार होगा जो किराएदार के इरादित उपयोग को बाधित करते हैं।"

इसका मतलब है कि मकान मालिक (स्वामी) बड़े सिस्टमों की मरम्मत और रखरखाव का दायित्व होता है—जैसे कि एयर कंडीशनिंग, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिकल नेटवर्क, खिड़कियां और दरवाजे—यदि यह असफलताएं किराएदार के कारण नहीं हुईं।

छोटे रखरखाव का सवाल

व्यवहारिक रूप से, हालांकि, अक्सर यह होता है कि मालिक यह इच्छुक होता है कि किराएदार "छोटे" रखरखाव कार्यो को संभाले—जैसे कि बल्ब बदलना, टपकते नल को ठीक करना, या बंद ड्रेन को खोलना। यह अक्सर किराये के अनुबंध में निर्दिष्ट होता है।

कानून इस मुद्दे को भी संबोधित करता है: अनुच्छेद १९ के अनुसार, किराएदार को प्रॉपर्टी को "अच्छे पिता के तरीके से" उपयोग करने और इसे ऐसे देखभाल करने के लिए बाध्य किया जाता है जैसे कि यह उनकी अपनी हो। इसके अलावा:

"किराएदार को वो मरम्मत करने के लिए बाध्य किया जाता है जिस पर सहमति हो या जिनका परंपरागत रूप से उनका जिम्मा होता है।"

इसके आधार पर, छोटे मरम्मत कार्य—यदि वे परंपरागत रूप से किराएदार के जिम्मे में होते हैं—विशेष रूप से अनुबंध में एक विशेष प्रावधान होने पर हस्तांतरित किए जा सकते हैं।

क्या "छोटे" मरम्मत के रूप में योग्य है?

विधायिका में कोई स्पष्ट परिभाषित सूची नहीं है, लेकिन सामान्यतः, इसमें शामिल हैं:

बल्ब, बैटरियों को बदलना

फस्सट सील्स की मरम्मत करना

अगर समस्या मुख्य सिस्टम में नहीं है तो रुकावटें साफ़ करना

दीवार के स्विचेस को बदलना

यह ध्यान देने योग्य है कि उपयोगिता प्रणालियों की विफलता, जैसे कि एक केंद्रीय एयर कंडीशनर संयंत्र की दोष या मुख्य पानी के पाइप फटना, इस श्रेणी में नहीं आता और मालिक के जिम्मे में रहता है।

अगर किराएदार दोष को ठीक करता है तो क्या होता है?

कानून के अनुसार, किराएदार किसी भी रखरखाव या मरम्मत का कार्य केवल मालिक की लिखित अनुमति से ही कर सकता है, विशेषकर यदि इसमें प्रॉपर्टी की संरचना या सिस्टम में बदलाव शामिल हो। इसके अलावा, यदि कार्य के लिए अनुमति की आवश्यकता होती है, तो संबंधित प्राधिकरणों से स्वीकृति भी प्राप्त की जानी चाहिए।

यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है यदि किराएदार, उदाहरण के लिए:

एयर कंडीशनर को बदलना चाहता है

बाथरूम का नवीनीकरण करना चाहता है

दीवार गिराना या बनाना चाहता है

अनुच्छेद १९ स्पष्ट रूप से कहता है:

"किराएदार मालिक की सहमति और आवश्यक प्राधिकरण अनुमोदन प्राप्त किए बिना प्रॉपर्टी में कोई बदलाव या कोई रखरखाव नहीं कर सकता।"

यदि विवाद हो तो क्या होता है?

अगर रखरखाव की जिम्मेदारियों के बारे में किराएदार और मालिक के बीच विवाद होता है, तो मामला दुबई किराए विवाद निपटान केंद्र में ले जाया जा सकता है। यह प्राधिकरण ऐसे विवादों में निर्णय लेने के लिए जिम्मेदार होता है—आमतौर पर किराए के अनुबंध के पाठ और लागू कानूनों के आधार पर।

यह किराएदार के लिए महत्वपूर्ण है कि वह दोष को डॉक्युमेंट करे और मालिक को लिखित रूप में सूचित करे (अत्यंत रूप से ईमेल या व्हाट्सऐप के जरिए), आदर्श रूप से फ़ोटो और तिथि के साथ। यदि मालिक जवाब नहीं देता, तो इससे प्राधिकरण के सामने किराएदार की स्थिति मजबूत होती है।

निष्कर्ष: प्रत्येक पक्ष को क्या करना चाहिए?

दुबई के किराए के कानून रखरखाव के मामले में मूल रूप से किराएदार की रक्षा करते हैं। मूल नियम यह है कि मालिक सभी मरम्मत और रखरखाव के लिए जिम्मेदार होता है जो इरादित उपयोग को रोकते हैं और किराएदार के कारण नहीं होते।

किराएदार, इसके विपरीत, प्रॉपर्टी के उचित और निष्पक्ष उपयोग के लिए जिम्मेदार होता है, साथ ही छोटे, दैनिक रखरखाव कार्य करता है—लेकिन केवल यदि ये अनुबंध में निर्दिष्ट हैं, या यदि परंपरागत रूप से अपेक्षित हैं।

सबसे महत्वपूर्ण बात: हमेशा एक स्पष्ट और विस्तार के साथ लिखा गया किराए अनुबंध होना चाहिए जो रखरखाव की जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से नियमन करता हो। यह न केवल अप्रिय विवादों से बचने के लिए महत्वपूर्ण है बल्कि दोनों पक्षों के लिए कानूनी सुरक्षा प्रदान करने में भी महत्वपूर्ण है।

(लेख का स्रोत: दुबई किराया कानून के आधार पर।) img_alt: खिड़कियों के साथ एक अपार्टमेंट में शयनकक्ष, एक किंग-साइज़ बिस्तर के साथ।