दुबई किराया संकट में नई उम्मीद की किरणें

किराएदार सस्ते क्षेत्रों की ओर बढ़े और वाणिज्यिक किराए सूचकांक का रोलआउट होने से पहले दीर्घकालिक पट्टे सुरक्षित करें

दुबई का वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार महत्वपूर्ण बदलावों से गुजर रहा है क्योंकि आगामी वाणिज्यिक किराए सूचकांक की शुरुआत होने जा रही है। कई किराएदार अपेक्षित मूल्य वृद्धि से पहले आगे बढ़ने की कोशिश कर रहे हैं, जबकि जमींदार पहले से ही किराए की कीमतें बढ़ा रहे हैं, खासकर जब वे मांगे हुए क्षेत्रों में होते हैं। नया सूचकांक बाजार को अधिक पारदर्शी बनाएगा और दुबई भूमि विभाग (डीएलडी) की मदद से किराएदारों के लिए अधिक सटीक मूल्यांकन प्रदान करेगा।

महीने की शुरुआत में, दुबई भूमि विभाग ने स्मार्ट आवासीय किराए सूचकांक लॉन्च किया, जो कृत्रिम बुद्धिमत्ता पर आधारित है और अधिक निष्पक्ष और सटीक मूल्यांकन प्रदान करता है। यह जल्द ही वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार तक फैल जाएगा और कई बदलाव लाएगा। बाजार के नेता संकेत देते हैं कि जमींदार वर्तमान में वाणिज्यिक किराए में उच्च आधार मूल्य हासिल करने की कोशिश कर रहे हैं ताकि सूचकांक की शुरुआत के बाद से एक अनुकूल स्थान शुरू किया जा सके। यह प्रवृत्ति विशेष रूप से प्रीमियम (ग्रेड ए) ऑफिस क्षेत्रों में दिखाई देती है, जहां सीमित आपूर्ति और उच्च मांग पहले से ही महत्वपूर्ण मूल्य वृद्धि का कारण बन चुकी है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति सलाहकारों (सीआरसी) के सीईओ के अनुसार, जमींदार उच्च मूल्य के किराएदारों को आकर्षित करने के लिए संपत्तियों को आधुनिक बनाने और उन्हें अधिक सतत बनाने पर भी मजबूत जोर दे रहे हैं।

किराएदार की रणनीतियाँ: सस्ते स्थान, छोटे कार्यालय, लचीले अनुबंध

किराएदार बाजार के बदलावों के अनुकूल बनने के लिए विभिन्न रणनीतियों का उपयोग कर रहे हैं। निम्नलिखित समाधान आम हो गए हैं:

1. सस्ते क्षेत्रों की ओर जाना: कई कंपनियाँ कम मांगे गए शहर जिलों में स्थानांतरित हो रही हैं ताकि लागत कम हो सके।

2. दीर्घकालिक अनुबंध सुरक्षित करना: अधिक किराएदार अग्रिम रूप से अपने पट्टों की पुनः वार्ता और नवीनीकरण कर रहे हैं ताकि वर्तमान दरों में बंद हो सकें और भविष्य के उतार-चढ़ाव से बच सकें।

3. लचीले भुगतान योजना की मांग: किराएदार नकद प्रवाह को सुधारने का प्रयास कर रहे हैं, उदाहरण के लिए, किश्तों में भुगतान के माध्यम से।

4. कार्यालय स्थान को कम करना या सह-कार्यशील स्थानों को चुनना: छोटे कार्यालयों में संक्रमण या सह-कार्यशील समाधान की तलाश भी बढ़ती लोकप्रियता में है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में वृद्धि और चुनौतियाँ

2024 में, दुबई का वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार 9,038 लेनदेन के साथ उल्लेखनीय परिणाम प्राप्त कर चुका है, जो कि वर्ष-दर-वर्ष 24% की वृद्धि को दर्शाता है। लेनदेन का कुल मूल्य 90.1 बिलियन दिरहम तक पहुंचा, जो पिछले वर्ष से 11% की वृद्धि है। हालांकि, प्रीमियम कार्यालय स्थान की कमी अभी भी एक महत्वपूर्ण चुनौती है।

सबसे बड़ी कमी ग्रेड ए श्रेणी के कार्यालयों में है, जहां प्रमुख स्थानों जैसे कि डीआईएफसी, डाउनटाउन दुबई, बिजनेस बे और शेख जायद रोड में आस्थान दर 95% से अधिक है। हालांकि, 2028 तक 9 मिलियन वर्ग मीटर से अधिक नए कार्यालय स्थानों की उम्मीद है, जिसमें टेक्कॉम इनोवेशन हब फेज़ 2, अल वासल टावर, और डीआईएफसी 2.0 शामिल हैं, वर्तमान मांग आपूर्ति से काफी अधिक है।

स्थिरता और प्रीमियम कार्यालयों की बढ़ती मांग

स्थिरता और प्रीमियम श्रेणी के कार्यालय स्थानों की मांग स्पष्ट रूप से बढ़ रही है। यह प्रवृत्ति विशेष रूप से अंतर्राष्ट्रीय कंपनियों और क्षेत्रीय फर्मों के विस्तार के कारण प्रमुख बन गई है जो उच्च गुणवत्ता वाले, आधुनिक कार्यालयों की तलाश कर रही हैं।

बाजार परिवर्तनों का उत्तर दे रहा है, कई नए प्रीमियम वाणिज्यिक परियोजनाएँ उभर रही हैं, जैसे कि 'द वन' बाय प्रेस्टिज वन या कैपिटल वन। ये परियोजनाएँ प्रीमियम श्रेणियों की बढ़ती माँग को पूरा करने का लक्ष्य रखती हैं, वहीं जमींदारों के बीच और अधिक निर्णायक प्रतिस्पर्धा को बढ़ावा देती हैं।

भविष्य में क्या अपेक्षित है?

वाणिज्यिक किराए सूचकांक की शुरुआत का बाजार पर महत्वपूर्ण प्रभाव होगा क्योंकि यह मूल्य निर्धारण को अधिक पारदर्शी बनाता है और किराएदारों और जमींदारों के लिए अधिक निष्पक्ष स्थिति उत्पन्न करता है। हालांकि, सूचकांक का प्रीमियम क्षेत्रों में किराए की दरों पर दबाव डालना जारी रखने की संभावना है, खासकर ग्रेड ए श्रेणी में।

नए कार्यालय परियोजनाओं के रोलआउट और बाजार नियमों का संयोजन दुबई में एक गतिशील रूप से बदलने लेकिन अंततः स्थिर होने वाले वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार का वादा करता है। हालांकि, किराएदारों के लिए अब कार्य करने का समय है: या तो दीर्घकालिक अनुबंधों के माध्यम से वर्तमान किराए की दरों में बंद करने का समय है या अधिक लागत प्रभावी समाधानों की तलाश करें।