दुबई में किरायेदार निष्कासन के नियम और अधिकार

दुबई निष्कासन नियम: कब और कैसे मकान मालिक गैर-भुगतान के लिए आगे बढ़ सकते हैं

दुबई के रियल एस्टेट मार्केट ने पिछले कुछ वर्षों में निरंतर विकास दिखाया है, और साथ ही, किराया समझौतों से जुड़े विवादों की संख्या भी बढ़ी है। ज्यादातर विवाद किराए के विलंब या गैर-भुगतान से उत्पन्न होते हैं। ऐसे मामलों में, मकान मालिक अक्सर प्रश्न करते हैं: गैर-भुगतान वाले किरायेदार के खिलाफ कौन-कौन से कानूनी उपकरण उपलब्ध हैं, और कैसे इस रिश्ते को ठीक से समाप्त किया जा सकता है—खासकर जब संपत्ति की बिक्री भी एक लक्ष्य है?

दुबई के नियम एक अपेक्षाकृत स्पष्ट ढांचा प्रदान करते हैं, वहीं मकान मालिक को निष्कासन की शुरुआत करने के लिए किन स्थितियों को परिभाषित करते हैं। विधायिका का उद्देश्य संतुलन बनाए रखना है: किरायेदारों के स्थिर आवास की रक्षा करते हुए, मकान मालिकों के वैध हितों का कार्यान्वयन सुनिश्चित करना।

गैर-भुगतान के लिए अनुबंध समाप्ति से पहले निष्कासन

यदि किरायेदार किराया नहीं देता है, तो मकान मालिक के पास सीधे निष्कासन का अधिकार नहीं होता। कानून के अनुसार, किरायेदार को पहले एक आधिकारिक सूचना भेजी जानी चाहिए। यह नोटरी पब्लिक के माध्यम से या एक पंजीकृत पत्र के रूप में किया जा सकता है। सूचना के ३० दिनों के भीतर, किरायेदार को बकाया राशि का निपटान करने का अवसर होता है।

यदि किरायेदार इस अवधि में भी भुगतान नहीं करता है, तो मकान मालिक किराया विवाद समाधान केंद्र के समक्ष कार्यवाही शुरू करने के अधिकारी होते हैं। यह मंच विशेष रूप से दुबई क्षेत्र में किराया संबंधों से जुड़े विवादों को हल करने के लिए स्थापित किया गया था। प्रक्रिया के दौरान, मकान मालिक बकाया राशि की भुगतान के लिए और किरायेदार के निष्कासन के लिए अनुरोध कर सकते हैं।

यह जोर देना महत्वपूर्ण है कि ३०-दिवसीय सूचना की आवश्यकता मात्र एक औपचारिकता नहीं है। यदि नोटिस कानून द्वारा निर्धारित तरीके से नहीं दिया गया है, तो प्रक्रिया को खारिज किया जा सकता है। औपचारिक त्रुटियाँ मामले के समाधान में काफी देरी कर सकती हैं, इसलिए कानूनी दस्तावेजीकरण महत्वपूर्ण है।

अनुबंध समाप्ति पर क्या होता है?

कई लोगों का मानना ​​है कि किराया अनुबंध की समाप्ति के साथ ही किरायेदार का निष्कासन अपने आप ही हो जाता है। दुबई में, यह मामला नहीं है। कानून केवल अनुबंध की समाप्ति के बाद विशेष कारणों से निष्कासन की अनुमति देता है।

ऐसे कारणों में संरचना का ध्वस्त होना, नवीनीकरण, व्यक्तिगत उपयोग, या संपत्ति की बिक्री शामिल हो सकते हैं। यदि मालिक संपत्ति बेचना चाहता है, तो किरायेदार को निष्कासन के इरादे के बारे में लिखित रूप से कम से कम १२ महीने पहले सूचित किया जाना चाहिए। सूचना को नोटरी पब्लिक के माध्यम से या एक पंजीकृत पत्र में भी वितरित किया जाना चाहिए।

यह १२-महीने की नोटिस अवधि अनिवार्य है। इसे केवल इसलिए नहीं छोटा किया जा सकता क्योंकि मालिक को बिक्री आय की तात्कालिक आवश्यकता है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि किरायेदार को नए आवास की व्यवस्था करने के लिए पर्याप्त समय मिलता है।

गैर-भुगतान वाले किरायेदार के साथ बिक्री

यह प्रश्न अक्सर उठता है: क्या होगा यदि किरायेदार भुगतान नहीं करता, और मालिक भी संपत्ति बेचना चाहता है? ऐसे स्थितियों में, दो अलग-अलग कानूनी रास्ते उपलब्ध हैं।

पहला विकल्प गैर-भुगतान के लिए कार्यवाही का है। यदि किरायेदार ३०-दिवसीय नोटिस के बाद भी नहीं मानता है, तो मालिक को एक अदालत के निर्णय के आधार पर संपत्ति का कब्जा अपेक्षाकृत जल्दी मिल सकता है।

दूसरा विकल्प बिक्री के कारण निष्कासन का है, जो केवल १२-महीने के पूर्व नोटिस के साथ ही लागू हो सकता है। यह एक लंबी टाईमफ्रेम को सुझाव देता है, लेकिन प्रासंगिक है अगर किरायेदार अन्यथा भुगतान कर रहा है, लेकिन मालिक संपत्ति बेचना चाहता है।

इन दोनों कारणों को मिला नहीं सकते। यदि वास्तविक कारण गैर-भुगतान है, तो इसे इस आधार पर आगे बढ़ाना बेहतर है। हालाँकि, अगर अकेला लक्ष्य बिक्री है, तो १२-महीने के नियम को बाईपास करना संभव नहीं है।

किराया विवाद समाधान केंद्र की भूमिका

किराया विवाद समाधान केंद्र दुबई के किराया विवादों में एक केंद्रीय भूमिका निभाता है। प्रक्रिया अपेक्षाकृत संरचित है और आमतौर पर पारंपरिक न्यायालय प्रक्रियाओं की तुलना में तेज़ होती है। मकान मालिक को किराया अनुबंध, भुगतान बकाया का दस्तावेजीकरण, और आधिकारिक सूचना के सबूत प्रस्तुत करने होते हैं।

यदि निर्णय मकान मालिक के पक्ष में लिया जाता है, तो प्रवर्तन प्रक्रिया शुरू की जा सकती है, जिससे संपत्ति की वैध रूप से निकासी हो सके। केवल तभी बिना दायित्व के संपत्ति का विपणन किया जा सकता है।

मकान मालिकों के लिए व्यावहारिक विचार

हालाँकि कानूनी विकल्प उपलब्ध हैं, यह आवश्यक है कि प्रत्येक कदम को पूरी तरह से तैयार किया जाए। गलत तरीके से दी गई नोटिस, अधूरी दस्तावेजीकरण, या गलत औचित्य महत्वपूर्ण देरी का कारण बन सकते हैं।

इसके अलावा, व्यावसायिक विचारों को तौला जाना चाहिए। एक चल रहे कानूनी विवाद संपत्ति के बाज़ार आकर्षण को कम कर सकता है, विशेष रूप से अगर खरीदार तत्काल कब्जा चाहता है। कई मामलों में, एक समझौता समाधान एक पूर्ण कानूनी प्रक्रिया की तुलना में अधिक तेज़ और लागत प्रभावी हो सकता है।

दुबई का रियल एस्टेट बाजार एक स्थिर और विनियमित वातावरण प्रदान करता है, लेकिन नियमों का सही अनुपालन आवश्यक है। मकान मालिक के पास किरायेदार को निकालने के लिए असीमित अधिकार नहीं हैं, भले ही भुगतान में देरी हो या संपत्ति बेचने की तात्कालिकता हो।

उपयुक्त कानूनी रास्ता चुनना—गैर-भुगतान के लिए तत्काल कार्रवाई या १२-महीने की अग्रिम बिक्री सूचना—एक रणनीतिक निर्णय है। जो लोग नियमों से परिचित हैं और लगातार उनका अनुपालन करते हैं, वे कानूनी रूप से और प्रभावी ढंग से स्थिति को हल कर सकते हैं।

दुबई की प्रणाली मालिकों और किरायेदारों के हितों में संतुलन रखती है। विधायिका संपत्ति की बिक्री या ऋण संग्रह में बाधा नहीं डालती, बल्कि निष्कासन के लिए स्पष्ट सीमा निर्धारित करती है। इस वातावरण में, कानूनी-जागरुक दृष्टिकोण न केवल अनुशंसित है, बल्कि एक सफल और सुरक्षित लेनदेन के लिए आवश्यक है। स्रोत: स्थानीय समाचार