दुबई रियल एस्टेट बाजार का संभावित उतार-चढ़ाव

यूएई रियल एस्टेट बाजार: २०२६-२०२८ के बीच मामूली कीमत में गिरावट की उम्मीद

संयुक्त अरब अमीरात का रियल एस्टेट बाजार – विशेष रूप से दुबई शहर में – ने पिछले पाँच वर्षों में अद्वितीय वृद्धि का अनुभव किया है। घरों की कीमतें अब तक के सर्वाधिक स्तर पर पहुँच चुकी हैं, और बिक्री सौदों की संख्या ने अप्रत्याशित स्तरों को छू लिया है। हालांकि, एक नया चरण सामने आ सकता है, जैसा कि अंतरराष्ट्रिय क्रेडिट रेटिंग एजेंसी मूडीज के नवीनतम विश्लेषण से प्रतीत होता है, बाजार के धीरे-धीरे ठंडे होने और कीमतों में मामूली गिरावट के रूप में।

अधिक आवासीय यूनिट्स, मूल्य वृद्धि में कमी

मूडीज के पूर्वानुमान के अनुसार, यूएई के रियल एस्टेट बाजार में अगले १२-१८ महीनों में विशेष रूप से दुबई अपार्टमेंट बाजार में कीमतों में मामूली गिरावट की उम्मीद है। इसका मूल कारण आर्थिक मंदी नहीं है, बल्कि इसके विपरीत है: एक गतिशील जनसंख्या वृद्धि के कारण आपूर्ति का विस्तार। २०२६ और २०२८ के बीच, लगभग १,८०,००० नए आवासीय यूनिट्स दुबई बाजार में पेश किए जाएंगे – लगभग ६०,००० यूनिट्स प्रति वर्ष औसतन, जो पिछले वर्षों में ३०,०००-४०,००० यूनिट्स के वार्षिक औसत से दो गुना है।

हालांकि इन नए घरों में से अधिकांश को बढ़ती जनसंख्या और छोटे परिवारों की ओर शिफ्टिंग द्वारा अवशोषित करने की संभावना है, फिर भी मिड-मार्केट स्टूडियोज़ और एक-बेडरूम अपार्टमेंट्स के लिए एक अति-आपूर्ति विकसित हो सकती है। यह मूल्य वृद्धि की गति को नियंत्रित कर सकता है और कुछ वर्गों में कीमतों में गिरावट भी ला सकता है।

डेवलपर्स हो सकते हैं सावधान

अति-आपूर्ति और इसके फलस्वरूप पड़ने वाले दबाव के कारण, डेवलपर्स आने वाले समय में नए प्रोजेक्ट्स लॉन्च करने में संकोच कर सकते हैं। मूडीज के अनुसार नई बिक्री की मात्रा में कमी देखी जा सकती है, और यह प्रवृत्ति वर्षों तक स्थायी रह सकती है। ठोस वित्तीय नींव और क्रेडिट रेटिंग वाले डेवलपर्स स्थिर बने रहने की उम्मीद है, पूर्व-बिक्री राजस्व और पूर्व-निर्धारित भुगतान योजनाओं के कारण जो उचित सुरक्षा प्रदान करते हैं।

विविधीकरण की ओर ध्यान केंद्रित हो सकता है

बड़े डेवलपर्स जिन्होंने हाल के वर्षों में महत्वपूर्ण नकदी प्रवाह उत्पन्न किया है, अब इस चुनौती का सामना कर रहे हैं कि घरेलू पुनर्निवेश अवसर उनके उपलब्ध पूंजी को पूरी तरह से अवशोषित नहीं कर सकते हैं। इसके परिणामस्वरूप, अधिक खिलाड़ी भौगोलिक विविधीकरण में रुचि दिखाना शुरू कर रहे हैं, विशेष रूप से अधिक विकसित देशों में जो रियल एस्टेट आपूर्ति समस्याओं का सामना कर रहे हैं।

इसका एक उदाहरण एक प्रमुख यूएई डेवलपर है जिसने पहले से ही सिडनी में एक कार्यालय खोलकर ऑस्ट्रेलियाई बाजार में प्रवेश किया है, जहाँ न्यू साउथ वेल्स में कई परियोजनाएँ योजना बनाई गई हैं। लक्ष्य है रियल एस्टेट विकास विशेषज्ञता और वित्तीय मॉडलों को दुबई के समान बाजारों में निर्यात करना, जहाँ आवास समस्याओं के लिए तात्कालिक समाधान की आवश्यकता है।

वित्तपोषण और जोखिम

२०२३ से यूएई प्रॉपर्टी डेवलपर्स ने इस्लामी बॉंड्स (सुकुक), पारंपरिक बॉंड्स और हाइब्रिड इंस्ट्रुमेंट्स जारी किए हैं जो कुल मिलाकर लगभग $१२ बिलियन हैं। इसके अलावा, महत्वपूर्ण धनराशि ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट्स पर ग्राहकों द्वारा भुगतान की गई किस्तों, भूमि मालिकों के साथ संयुक्त विकास और बाहरी निवेशकों द्वारा प्रदान की गई इक्विटी से आती है।

बड़े खिलाड़ी स्थिर तरलता बनाए रखते हैं और बाजार की मंदी को सहन कर सकते हैं। हालांकि, छोटे डेवलपर्स बढ़े हुए वित्तपोषण और क्रियान्वयन जोखिमों का सामना करते हैं, विशेष रूप से यदि उनके पास दीर्घकालिक बिक्री रणनीतियाँ या मजबूत प्रोजेक्ट पोर्टफोलियो नहीं है।

दीर्घकालिक में क्या उम्मीद की जाए?

हालांकि दुबई संपत्ति की कीमतों में मामूली सुधार अल्पकालिक में हो सकता है – १२-१८ महीनों के भीतर – दीर्घकालिक दृष्टिकोण सकारात्मक बना रहता है। जनसांख्यिकी वृद्धि, स्थिर आर्थिक गतिविधि, और अनुभवी प्रवासी कामगारों की आमद यूएई को, विशेष रूप से दुबई को, एक आकर्षक निवेश और आवासीय गंतव्य बनाते रहते हैं।

हालांकि, डेवलपर्स को नए बाजार के यथार्थ को अपनाना होगा: अधिक विभेदीकृत उत्पाद, सटीक लक्ष्यीकरण, और अधिक सावधान प्रोजेक्ट लॉन्च आवश्यक होंगे। इसके अलावा, डिजिटल बिक्री, स्थायित्व कारकों का एकीकरण, और अंतरराष्ट्रीय बाजार उपस्थिति को बढ़ती हुई महत्ता प्राप्त होगी।

समापन विचार

मूडीज के पूर्वानुमानों के अनुसार, अगले डेढ़ साल यूएई रियल एस्टेट बाजार के लिए समेकन और पुनः योजना का समय होगा। हाल के वर्षों की तेजी से हुई कीमतों में वृद्धि के बाद, एक अधिक स्थिर, पूर्वानुमेय चरण की उम्मीद है, जो दीर्घकालिक में क्षेत्र के निवेशक विश्वसनीयता और पूर्वानुमेयता को और मजबूत कर सकता है – विशेष रूप से यदि डेवलपर्स उपलब्ध वित्तीय और बाजार लाभों का बुद्धिमानी से प्रबंधन करते हैं।