दुबई प्रॉपर्टी मार्केट: बुलबुले का खतरा?

क्या दुबई की प्रॉपर्टी मार्केट बुलबुले के कगार पर है? स्थिति जितनी लगती है उससे ज्यादा जटिल है

UBS के २०२५ के ग्लोबल रियल एस्टेट बबल इंडेक्स के अनुसार, दुबई को "हाई-रिस्क" के रूप में वर्गीकृत किया गया है, जो इंगित करता है कि इस स्तर पर यह संभावना बढ़ गई है कि प्रॉपर्टी मार्केट बुलबुला फट सकता है। यह आकलन स्वाभाविक रूप से उन लोगों के लिए चिंता पैदा करता है जिन्होंने पहले ही अमीरात के प्रॉपर्टी मार्केट में निवेश किया है या अपनी पहली खरीदारी का सोच रहे हैं। हालाँकि, वास्तविकता कहीं अधिक सूक्ष्म है।

बबल जोखिम का मतलब क्या है?

एक रियल एस्टेट बबल तब बनता है जब कीमतें आर्थिक मौलिक सिद्धांतों जैसे मजदूरी, किराया दर, या आपूर्ति और मांग के संतुलन से कट जाती हैं, और खरीदारी मुख्य रूप से भविष्य के मूल्य वृद्धि की उम्मीदों द्वारा प्रेरित होती हैं। ऐसे हालात में, यदि खरीदार की भावना अचानक बदल जाती है या यदि बाजार में बाहरी झटके का सामना करना पड़ता है, तो कीमतें तेजी से और नाटकीय रूप से गिर सकती हैं।

UBS का कहना है कि दुबई के बाजार में पहले से ही इसके संकेत दिखाई दे रहे हैं: २०२३ के मध्य से कीमतों में द्विअंकीय वृद्धि हुई है और पिछले पाँच वर्षों में लगभग ५०% बढ़ी हैं। हालांकि किराया दरें भी बढ़ी हैं, हाल के दिनों में मूल्य वृद्धि की गति किराये की दर वृद्धि से अधिक हो गई है, जो ओवरहीटिंग का एक क्लासिक चेतावनी संकेत है।

स्थानीय विशेषज्ञ इसे अलग तरीके से देखते हैं

हालांकि संख्याएं अपने आप में चिंताजनक लग सकती हैं, लेकिन स्थानीय विशेषज्ञ कहते हैं कि उनके नीचे स्थिर मौलिक सिद्धांत हैं। उदाहरण के लिए, २०२० के बाद से दुबई की आबादी लगभग १५% बढ़ गई है और अगस्त २०२४ में यह ४ मिलियन से अधिक हो गई है—दो साल पहले के अपेक्षाओं के। इस तेज वृद्धि से प्रॉपर्टी मार्केट में स्वाभाविक रूप से मजबूत मांग उत्पन्न होती है।

२०२६ तक, शहर की आबादी में और १,८०,००० की वृद्धि होने की उम्मीद है, जबकि उम्मीद है कि ४५,००० से ९६,००० नई प्रॉपर्टियाँ उपलब्ध होंगी। दो व्यक्तियों प्रति परिवार मानते हुए, आपूर्ति और मांग के अनुपात टिकाऊ बने रह सकते हैं। इसके अतिरिक्त, लगभग ५०,००० नए व्यावसायिक लाइसेंस की वार्षिक जारी में स्वस्थ आर्थिक वृद्धि का संकेत मिलता है।

दुबई अन्य शहरों से कैसे अलग है?

UBS के इंडेक्स के अनुसार, मियामी, टोक्यो, या ज्यूरिख जैसे शहर वर्तमान में दुबई की तुलना में भी उच्चतर बुलबुला जोखिम में हैं। उदाहरण के लिए, मियामी में, कीमतें भी पिछले पाँच वर्षों में लगभग ५०% बढ़ी हैं, फिर भी आय और किराए की वृद्धि कीमतों के पीछे हैं। टोक्यो में, कमजोर मुद्रा और विदेशी निवेश मूल्य बढ़ा रहे हैं, जबकि ज्यूरिख में, बहुत कम ब्याज दरें और मजबूत विदेशी मांग ने बाजार को ओवरहीट कर दिया है।

हालांकि, दुबई कई दृष्टिकोण से अद्वितीय है। बाजार खुला है और इसमें कुछ ही नियम हैं—विदेशी खरीदारों पर कोई कर नहीं है और न ही किराये की सीमा। इससे आपूर्ति मांग में बदलाव का लचीलापन के साथ जवाब देने की अनुमति मिलती है। किराये की उपज आकर्षक बनी रहती है, खासकर अन्य वैश्विक शहरों की तुलना में।

निवेशक संरचना और नए रुझान

कैश खरीदार बाजार में अधिक प्रमुख होते जा रहे हैं, क्रेडिट मार्केट के झटकों के प्रति संवेदनशीलता को कम करते हैं। इसके अलावा, खरीदारों की संरचना भी विविध है: न केवल स्थानीय या क्षेत्रीय निवेशक खरीद रहे हैं, बल्कि यूरोप, भारत, रूस और अफ्रीका से समृद्ध व्यक्ति एक सुरक्षित, स्थिर मूल्य संरक्षण की खोज कर रहे हैं, स्थिर घरेलू वातावरण के रूपांतरण के बजाए।

बाजार में नई निवेश रूपरेखाएँ भी दिखाई दी हैं: लक्जरी ब्रांडेड आवास, जलफ्रंट विकास, और यहां तक कि टोकनीकृत आंशिक स्वामित्व संपत्तियाँ। ये नए प्रकार के निवेशकों को आकर्षित करते हैं जो दीर्घकालिक योजना बना रहे हैं।

ध्यान में रखने योग्य जोखिम

इन फायदों के बावजूद दुबई अजेय नहीं है। आय ने प्रॉपर्टी कीमतों के साथ गति नहीं बनाई है, जो दीर्घकालिक में अफोर्डेबिलिटी को कम करता है और स्थानीय मांग को सीमित कर सकता है। वर्तमान में, बाजार गति भारी रूप से विदेशी निवेशक विश्वास पर निर्भर करती है—यदि यह कम हो जाती है, उदाहरण के लिए, तेल कीमतों में गिरावट या नए भू-राजनीतिक तनाव के कारण, माँग तुरंत गिर सकती है।

एक और चेतावनी संकेत निर्माण परमिट में वृद्धि है: ये मात्रा २०१७ के स्तरों पर पहुंच रही है, जब प्रॉपर्टी बाजार अतिरिक्त आपूर्ति के कारण महत्वपूर्ण गिरावट में गई थी। ऐसे अधिक-निर्माण ने हमेशा दुबई के इतिहास में कीमतों में सुधार का परिणाम दिया है।

इसके अलावा, बाजार मनोविज्ञान महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है: यदि खरीदारों का मानना है कि कीमतें अब नहीं बढ़ रही हैं, माँग तुरंत गिर सकती है। यह विशेष रूप से दुबई जैसे तेजी से बदलते शहर के लिए सच है।

निष्कर्ष

हालांकि UBS की चेतावनी गंभीर है, इसका मतलब ये नहीं है कि दुबई का रियल एस्टेट मार्केट अनिवार्य रूप से गिरावट की ओर बढ़ रहा है। शहर के मौलिक सिद्धांत—आबादी वृद्धि, व्यावसायिक गतिविधि, विविधीकृत निवेशक आधार—वर्तमान में मजबूत हैं। हालाँकि, हाल ही में मूल्य वृद्धि की गति बहुत तेजी से हुई है, और यदि बाहरी परिस्थितियां बदलती हैं, तो बाजार की उत्तरदायित्व प्रतिक्रिया तीव्र हो सकती है।

आने वाले वर्षों के लिए प्रमुख प्रश्न होगा कि क्या आपूर्ति टिकाऊ मांग के साथ तालमेल बैठा सकती है और क्या निवेशक भावना सकारात्मक रहती है। जो लोग अब बाजार में प्रवेश कर रहे हैं उन्हें न केवल वर्तमान कीमतों पर विचार करना चाहिए बल्कि दीर्घकालिक प्रवृत्तियाँ और जोखिमों को भी सावधानीपूर्वक तौलना चाहिए। दुबई ने समय-समय पर अपने अनुकूलनीयता साबित की है—लेकिन लचीलापन के साथ-साथ, विवेकपूर्ण योजना भी अनिवार्य है।

(लेख का स्रोत UBS के २०२५ इंडेक्स पर आधारित है।)